信貸信托雙面“焦” 房企融資路難尋

部分房企短期借款急劇攀升、上海地區房地產信托產品幾乎停發……種種跡象表明，當前房地產企業正面臨信貸、信托融資渠道疲弱局面，融資環境并未因存準率下調而明顯好轉。中國證券報記者調查發現，多家銀行對中小房企的貸款已暫停發放，對規模較大的上市房企貸款利率通常也要上浮30%。

業內人士認為，如果房地產企業融資繼續受限，而銷售持續低迷，將對房企履行貸款和債券等財務契約條款造成壓力，并進一步損害其流動性狀況。雖然多數開發商對未來預期并不樂觀，但目前開發商并未陷入集體性恐慌。

“土地流標是較難堪的事，所以一般有買家之后才會推出地塊?，F在我們密切關注市場行情，但至今沒有推出一塊像樣的商品住宅地塊?！痹撊耸扛袊@。

央行數據顯示，3月末主要金融機構及農村合作金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款僅增加2427億元，同比少增2812億元。其中房地產開發貸款余額7710億元，同比下降8%，降幅與上年末基本持平。

中國證券報記者了解到，多家上市銀行房地產貸款的余額和總量出現“雙降”。

“交行今年對房地產的信貸政策不會放松，將維持審慎信貸政策?！苯煌ㄣy行副行長錢文揮在該行2012年一季度業績發布會上表示，交行對房地產貸款實行名單制管理，提高準入門檻，確保進入交行合作范圍的都是開發經驗豐富、成本核算合理、抗風險能力較強、資產負債水平可控的優質房地產開發企業。交行一季報顯示，該行在房地產業的貸款余額為1645.75億元，占比為6.08%，比去年末略有降低。

某城商行相關人士也表示，目前該行已停止向中小開發商發放開發貸。排名在前50位的開發企業基本能得到貸款支持，其融資成本在10%左右。

個人住房按揭貸款也出現審貸周期加長、利率上浮的情況。工行等上海地區大型國有銀行5月初明確表示取消了對首套房貸利率的八五折優惠。招行近日也表示不排除取消首套房貸利率優惠的可能。

此外，房企短期借款的急劇攀升也引起了業界擔憂。金地集團2010年年末的短期借款僅有2億元，但到去年年底就達22.79億元，今年一季度更是飆升到30.79億元。而萬科披露的短期借款為32.83億元，比去年年底增加了14.27%。另外，保利地產和招商地產短期借款年度變化均超過1倍。

有銀行人士分析，短期借款激增有兩種可能：一是房企籌措資金為歸還銀行即將到期的中長期貸款做準備。因為委托貸款、信托資金也體現為房企的短期貸款。二是房企在還能從市場籌到錢的時候，加緊儲備，以備未來之需?！斑@都反映出房企對未來預期不樂觀?！痹撊耸空J為。

房地產信托發行大幅降溫

國泰君安的研究報告指出，當前房地產信托產品兌付高峰已經到來。預計2012年、2013年房地產信托總到期規模分別為2000億元、2200億元，兌付高峰自2012年一季度持續至2013年下半年。

實際上，房地產信托到期無法兌付的個案已經出現。華澳信托去年5月發行規模7億元的“華澳·長信8號信托計劃”今年4月27日到期，其預期利率為6%-7.2%，因兌付壓力，華澳信托選擇將持有的天津市中天興業房地產公司49.34%股權轉讓給大股東上實發展；吉信·長白山11號南京聯強集合資金信托今年3月30日到期，最終也因無法兌付而由華融資產管理公司接盤。

此外，房地產信托率的持續上升也預示著風險的不斷積累。據不完全統計，一季度房地產信托的平均率為10.22%，同比增加86基點。而近一年來，集合信托產品的率呈維持上升趨勢，其中房地產信托的率又是所有產品中的。

國泰君安的研究報告同時指出，房地產信托并無系統性風險。因為在房地產企業大量破產的極端假設下，各類保障措施基本可承受房價、地價30%-50%的跌幅，保證信托資產安全；即使需信托公司以自身凈資產墊付信托款，信托公司目前資本實力較強，大多可承受5個以上項目同時出現問題。當然，個別項目、個別注冊資本較少、風格激進的信托公司出現流動性問題的可能依然存在。

然而，房地產信托兌付暫無系統性風險的判斷并不意味著房企融資無憂。某大型信托公司的信托經理介紹，目前上海地區的住宅類房地產信托產品幾乎停發，只有商業物業類的產品還能操作，但融資成本上升到20%左右。

據用不完全統計，2012年一季度發行的集合信托產品中，商品住宅類項目占比持續下降，發行67款共163.3億元，數量占比為39.18%，規模占比為46.12%。與2011年相比，投向商品住宅的集合信托產品數量占比下降11個百分點，規模占比下降3個百分點。

針對房地產企業的信貸緊縮，使房地產信托產品成為不少開發商融資的生命線。2011年底凈資本進入結算期，信托公司有意收縮風險資本占用較高的房地產信托產品，使房地產信托占比降至低點。今年一季度房地產信托的發行數量和發行規模隨集合信托產品整體發行量的減少而繼續減少。

根據不完全統計，2012年一季度共發行了165款房地產信托產品(含保障房)，發行規模為354.15億元。與去年同期相比，發行數量增長-10.33%，發行規模同比下降了33.72%。與2011年四季度相比，發行數量環比下降6.78%，發行規模環比下降11.17%。從一季度的數據可以看到，房地產信托發行已經明顯放緩。

融資難或提升流動性風險

“我們現在的日子還不是最難過的?！鄙虾Ｄ炒笮头康禺a開發商的負責人表示。

上海中原地產研究咨詢部總監宋會庸的結論也同樣出人意料，目前的局勢尚在開發商的預料之中。宋會庸指出，目前上海地區普通住宅降價的比例不足10%，降價幅度更是在5%以內?！伴_發商知道這次價格反彈的機會很小，不會像2008年那樣。在這樣的背景下，開發商一般有兩個舉動：不會輕易大幅度降價，第二不會借高利貸?！?

機構統計數據顯示，今年以來部分剛需開始進入市場，致使一些城市的成交量出現回暖。此外，除了小幅降價換來的成交量補充部分流動資本外，今年以來，標桿房企的海外融資進程正在加快，萬科、中海、華潤等公司動作不斷。

北京中原地產研究部總監認為，開發商資金最困難的時期已經過去。相比2011年下半年的信貸收緊，在兩次存款準備金下調后，整體看市場資金情況有所緩解，未來信貸政策松動仍存空間。房企正在通過多種手段拓展融資渠道，特別是近期海外融資較為活躍，這或許會使房價下調空間有所減小。

業內人士認為，目前市場對房地產行業的擔心在于，開發商銷售現金仍顯不足，流動性風險逐漸上升，對業務經營及償債能力造成影響。從上市房企的一季報可以看出，由于到期歸還的建筑貸款、信托貸款、銀行貸款等項目增多，房企現金流狀況依然不樂觀。如果房地產行業的資金融入仍然受限，而銷售持續疲弱，將對房企履行貸款和債券等財務契約條款的能力造成壓力，并進一步損害其流動性狀況。